今年以來，REITs發(fā)行節(jié)奏常態(tài)化，投資者認購火熱程度不減。日前發(fā)行的銀華紹興原水水利REIT、華夏南京交通高速公路REIT和招商高速公路REIT紛紛宣布超募，成為活躍發(fā)行市場的一大縮影。與此同時，首單民營產業(yè)園REIT——中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT宣告成立，REITs底層資產擴容穩(wěn)步向前。二級市場方面，市場人士認為，隨著短期資金面擾動因素逐漸緩解、三季報披露期臨近，后續(xù)走勢將出現(xiàn)分化。

　　發(fā)行市場再現(xiàn)爆款

　　REITs市場再度上演火爆認購場面。10月17日，銀華基金發(fā)布公告稱，銀華紹興原水水利REIT在網(wǎng)下詢價階段擬認購數(shù)量總和為137.84億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額的106.07倍，刷新今年公募REITs網(wǎng)下認購倍數(shù)新高。在網(wǎng)下詢價階段，銀華紹興原水水利REIT共收到69家網(wǎng)下投資者管理的186個配售對象的詢價報價信息。投資者中既有開源證券等多家證券公司的機構自營投資賬戶，也不乏嘉實基金、樂瑞資產等公私募基金的身影。

　　公告顯示，銀華紹興原水水利REIT底層資產是紹興市湯浦水庫工程，坐落于紹興市上虞區(qū)湯浦鎮(zhèn)，是同時兼顧防洪、灌溉和改善水環(huán)境相結合的綜合利用水利工程。湯浦水庫主營業(yè)務收入為原水收入，近三年及一期的供水量分別為32233.93萬立方米、34436.98萬立方米、25756.77萬立方米與11881.02萬立方米。據(jù)測算，該項目2025年的現(xiàn)金流分派率預測值為7.10%。

　　銀華基金認為，具備供水、發(fā)電等功能的水利基礎設施屬于民生剛需，運營受短期經濟波動的影響較小，有一定的抗周期能力。在利率下行的背景下，依托較為穩(wěn)定優(yōu)質的底層資產，疊加強制分紅特點，水利REITs產品或具備一定的投資性價比。

　　資金認購持續(xù)火熱

　　近期發(fā)行的華夏南京交通高速公路REIT和招商高速公路REIT同樣成為炙手可熱的產品。華夏南京交通高速公路REIT公眾投資者和網(wǎng)下投資者認購申請確認比例分別為19.163%和12.848%，比例配售前，發(fā)行累計吸金68.572億元。招商高速公路REIT的網(wǎng)下投資者有效認購申請確認比例為83.34%，公眾投資者有效認購申請實際確認比例為27.91%。

　　此外，中金基金公告宣布首單民營產業(yè)園REIT——中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT正式成立，進一步加強了REITs底層資產的多元化。募集期間，該REIT實現(xiàn)了有效認購份額5億份，凈認購金額16.17億元。

　　據(jù)悉，中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT基礎設施項目為科技創(chuàng)新型產業(yè)園區(qū)，入園企業(yè)中高新技術企業(yè)數(shù)量占比較高。截至3月31日，入園企業(yè)中自身或控股股東含有國家高新技術企業(yè)、瞪羚企業(yè)、火炬中心高新技術企業(yè)、中關村高新技術企業(yè)、科技型中小企業(yè)、專精特新企業(yè)、雛鷹企業(yè)等標簽或資質的合計共74家，占比達62%。

　　產品上新不斷、發(fā)行持續(xù)火熱，為今年活躍的REITs市場寫下注腳。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至10月18日，今年共有20只產品成功發(fā)行，發(fā)行總規(guī)模超過400億元，去年同期發(fā)行數(shù)量僅5只。

　　二級市場逐漸分化

　　10月初，國務院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，國家發(fā)展改革委副主任劉蘇社指出，規(guī)范實施政府和社會資本合作的新機制，支持更多符合條件的民間投資項目發(fā)行基礎設施REITs，深化投貸聯(lián)動試點合作。

　　政策支持下，REITs市場供需兩端擴容提速，而二級市場價格則出現(xiàn)分化：不少產品今年持續(xù)上漲甚至跑贏大市，但也有產品出現(xiàn)折價。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至10月18日，有35只產品二級市場價格今年以來實現(xiàn)正收益。其中，華夏北京保障房REIT、中金山東高速REIT、博時蛇口產園REIT二級市場價格漲幅均超過了25%，中金廈門安居REIT、富國首創(chuàng)水務REIT、嘉實中國電建清潔能源REIT漲幅逾20%。嘉實京東倉儲基礎設施REIT、華安百聯(lián)消費REIT等產品則出現(xiàn)折價。

　　中金公司表示，10月各大類資產市場波動率仍維持較高水平，但邊際有趨于穩(wěn)定跡象，比如REITs市場中的保障房品種近期有所修復。隨著短期資金面擾動因素逐漸緩解、三季報業(yè)績披露期臨近，市場后續(xù)走勢將根據(jù)基本面情況形成分化，可關注各產品2024年前三季度累計業(yè)績的穩(wěn)定性。