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重點(diǎn)投向房地產(chǎn) 漸成"主流"對(duì)沖基金中國(guó)撈偏門(mén)

　【進(jìn)入論壇】　【推薦朋友】　【關(guān)閉窗口】 2007年12月17日 13:17

袁朝暉;程志云

    次貸危機(jī)下的歐美市場(chǎng)一片狼藉，追逐高利潤(rùn)的私募投資機(jī)構(gòu)開(kāi)始將更多的資金調(diào)整到了以中國(guó)為核心的亞洲市場(chǎng)。

    其中，以房地產(chǎn)為首的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成為他們重點(diǎn)投資的領(lǐng)域。

    漸成“主流”

    最近，美國(guó)對(duì)沖基金ChiltonIn-vestment正計(jì)劃采取一項(xiàng)不同尋常的舉措——在中國(guó)西部設(shè)立辦事處，這是該公司在中國(guó)擴(kuò)張戰(zhàn)略的一部分。

    資金規(guī)模達(dá)65億美元的ChiltonInvestment在香港擁有一家子公司，目前正等待中國(guó)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)其在北京設(shè)立辦事處。其選址動(dòng)機(jī)恰和很多對(duì)沖基金和另類(lèi)投資基金的想法不謀而合——到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄弱的地方去，那里機(jī)會(huì)多。

    相對(duì)以往，對(duì)沖基金進(jìn)入中國(guó)的途徑主要有三條：通過(guò)QFII名正言順地進(jìn)入、以創(chuàng)業(yè)投資形式進(jìn)入、以貿(mào)易項(xiàng)目進(jìn)入。如今，以另類(lèi)投資模式——房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施投資開(kāi)始成為對(duì)沖基金的新生意。

    在過(guò)去的幾年間，海外對(duì)沖基金已經(jīng)通過(guò)設(shè)立投資公司的方式，進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地股票市場(chǎng)和商品市場(chǎng)。這些機(jī)構(gòu)大約有10家，所涉及的資產(chǎn)達(dá)到4億美元。

    目前資本市場(chǎng)上，一些非常活躍的股權(quán)私募基金、地產(chǎn)投資基金都有對(duì)沖基金的背景，其中尤屬亞太地區(qū)最為活躍。這700多家對(duì)沖基金大多分布在香港和日本，用日本、香港市場(chǎng)資金充裕、成本較低、監(jiān)管較松的環(huán)境募集資金，主要的投資目標(biāo)可能都是中國(guó)市場(chǎng)。

    睿富首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼策略師AsiehMansour表示，與以往投資股票和商品市場(chǎng)不同，“基礎(chǔ)設(shè)施正迅速成為機(jī)構(gòu)投資者的新寵。因?yàn)榛ㄙY產(chǎn)品種優(yōu)勢(shì)明顯，即長(zhǎng)久的生命力、穩(wěn)定充足的現(xiàn)金流、較低的回報(bào)波動(dòng)性，受商業(yè)周期、通脹的影響相對(duì)較低，此外還有穩(wěn)健的消費(fèi)催生型需求。研究顯示，基建由道路、橋梁、水壩、機(jī)場(chǎng)、發(fā)電配電、電力傳輸設(shè)備、水和天然氣公用事業(yè)，以及通訊設(shè)備組成。2000年至2006年間，基建資產(chǎn)年平均回報(bào)率達(dá)到18.2%。基建資產(chǎn)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)的一大區(qū)別，在于基建在市場(chǎng)中居于壟斷或近乎壟斷的地位，因此無(wú)需擔(dān)心供應(yīng)問(wèn)題�！�

    德意志銀行旗下的全球另類(lèi)投資管理公司睿富最新發(fā)布題為《另類(lèi)投資聚焦》的研究報(bào)告指出，信貸市場(chǎng)近期混亂，股市波動(dòng)性加劇，促使眾多機(jī)構(gòu)投資者和高資產(chǎn)凈值人士轉(zhuǎn)而偏向另類(lèi)投資，以期降低風(fēng)險(xiǎn)，獲得更高的長(zhǎng)期投資回報(bào)。

    Mansour指出，另類(lèi)投資需求的增長(zhǎng)有據(jù)可循�！斑^(guò)去10年間，四大另類(lèi)投資品種——房地產(chǎn)、基礎(chǔ)建設(shè)、私募股權(quán)和對(duì)沖基金——回報(bào)率高于傳統(tǒng)的股票和債券�！�

    “未來(lái)10年間，預(yù)計(jì)股票和債券的投資回報(bào)進(jìn)一步萎縮。對(duì)于追求更高長(zhǎng)期回報(bào)的投資者而言，關(guān)鍵在于將投資范圍擴(kuò)展至傳統(tǒng)投資之外的資產(chǎn)中，這些資產(chǎn)的表現(xiàn)與股票和債券的聯(lián)系并不那么緊密。在投資組合中加入更多無(wú)關(guān)聯(lián)資產(chǎn)，有助于提高獲取更高回報(bào)的潛力，也有助于避免先前股市暴跌(如2000年的股市低迷期)導(dǎo)致的資產(chǎn)嚴(yán)重?fù)p失�！盡ansour表示。

    睿富策略師的一項(xiàng)分析顯示，過(guò)去10年間，包含另類(lèi)投資的組合較傳統(tǒng)投資組合更能抵受經(jīng)濟(jì)不確定性和市場(chǎng)波動(dòng)的沖擊。(傳統(tǒng)投資組合的分配一般為60%的股票和40%的債券。)

    1998至2006年間，45%股票，25%債券和30%另類(lèi)投資的先進(jìn)投資組合，可以產(chǎn)生9.6%的年回報(bào)率，比傳統(tǒng)投資組合高出150個(gè)基點(diǎn)。同時(shí)，該先進(jìn)的投資組合也可以降低風(fēng)險(xiǎn)，波動(dòng)性?xún)H為12%，比同期傳統(tǒng)投資組合低170個(gè)基點(diǎn)。

    中國(guó)的外資地產(chǎn)投資熱也同樣出于這個(gè)道理。研究顯示，過(guò)去10年間，私人房地產(chǎn)與股票關(guān)聯(lián)最少。公開(kāi)交易的另類(lèi)資產(chǎn) (包括房地產(chǎn)投資信托(REIT)和上市基礎(chǔ)設(shè)施)與股市的關(guān)聯(lián)處于中等水平。

    雖然傳統(tǒng)投資依然會(huì)在多元化投資組合中扮演重要角色，但有證據(jù)顯示，對(duì)另類(lèi)投資的需求也將延續(xù)快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。繼2000年股市低迷引發(fā)資產(chǎn)損失之后，大部分投資者已在過(guò)去5年間將傳統(tǒng)資產(chǎn)投資改為另類(lèi)資產(chǎn)投資。這其中，中國(guó)市場(chǎng)無(wú)疑是高增長(zhǎng)的代名詞，這也滿(mǎn)足了尋求高增速的基金的口味。

    恰逢其時(shí)

    這種特點(diǎn)在中國(guó)正在體現(xiàn)。近來(lái)，很多外資基金紛紛成立針對(duì)中國(guó)市場(chǎng)，特別是以房地產(chǎn)為首的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基金，清科集團(tuán)的一項(xiàng)對(duì)75家私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)表明，58支新募集的基金中，有8支是專(zhuān)門(mén)投資于亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的，募資總額約為51億美元。這表明為了分散風(fēng)險(xiǎn)，部分國(guó)際資本正在把目光從美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    投資亞洲尤其是中國(guó)的私募投資機(jī)構(gòu)包括世界知名的私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)和對(duì)沖基金。

    不過(guò)包括對(duì)沖基金在內(nèi)的另類(lèi)投資者們也有無(wú)奈。

    由于中國(guó)實(shí)施嚴(yán)格的外匯管控，對(duì)于這些國(guó)際投資人而言，中國(guó)市場(chǎng)好進(jìn)不好出，因此，對(duì)于要求極為苛刻和特別的對(duì)沖基金來(lái)說(shuō)，投資基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)是一個(gè)相當(dāng)不錯(cuò)的選擇。通過(guò)投資，既可以在短時(shí)間內(nèi)獲得穩(wěn)定收益，比如收費(fèi)、租金等等，同時(shí)又可以選擇在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間套現(xiàn)，且可以和相關(guān)政府搞好關(guān)系，一舉多得。

    更重要的是，“另類(lèi)投資應(yīng)成為傳統(tǒng)投資的補(bǔ)充，旨在提高經(jīng)長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的回報(bào)。為將風(fēng)險(xiǎn)降至最低，機(jī)構(gòu)投資者應(yīng)創(chuàng)建囊括另類(lèi)投資和傳統(tǒng)資產(chǎn)投資的多元化投資組合�！�

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明，2006年外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金達(dá)394億元，同比增長(zhǎng)53%；2007年1-6月外資進(jìn)入房地產(chǎn)的資金為282億元，同比增長(zhǎng)68.7%。如果加上外國(guó)企業(yè)及個(gè)人商品房的投資，外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)的資金所占比重還要高很多。

    法律的完善無(wú)疑是一個(gè)推動(dòng)劑。

    毫無(wú)疑問(wèn)，《物權(quán)法》對(duì)開(kāi)發(fā)商的法律地位有了很大的提升。當(dāng)這部法律實(shí)施及圍繞土地使用權(quán)的細(xì)節(jié)清晰以后，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或投資者對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)有相當(dāng)大的興趣�！北娺_(dá)律師事務(wù)所大中華建筑執(zhí)業(yè)部門(mén)的合伙人艾浩利(AshleyHowlett)說(shuō)。

    艾浩利強(qiáng)調(diào)，新法糾正現(xiàn)存法律體系的很多缺陷，但土地使用權(quán)方面的模糊性可能將來(lái)會(huì)帶來(lái)一些問(wèn)題�！瓣P(guān)于土地使用權(quán)的很多細(xì)節(jié)，如延期的有效持續(xù)時(shí)間，及處理延期申請(qǐng)的方式，都仍然不清晰�！�

    根據(jù)現(xiàn)行法律，住宅物業(yè)的土地使用權(quán)限制為70年，工業(yè)物業(yè)為50年，商業(yè)物業(yè)為40年。新法律將允許這些權(quán)利在到期時(shí)可以延期，但可延期多久則尚不清楚。

來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)

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